■ 대담 : 장중진 세무사
■ 진행 : 이호상 기자
■ 2022년 5월 12일 목요일 오전 8시 30분 '충북저널967' (청주FM 96.7MHz 충주FM 106.7MHz)
■ 코너명 : 장중진 사무사의 세테크

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

▷이호상 : BBS청주불교방송, 충북저널967이 5월 프로그램 개편을 맞았는데요. 그래서 충북저널 967 격주 목요일 이 시간에 장중진 세무사의 '세테크'라는 코너를 마련했습니다. 장중진 세무사로부터 절세 방법, 또 복잡하고 어려운 세무세금 이야기를 우리 청취자분들에게 알기 쉽게 전해드리는 코너입니다. 바로 만나보죠. 장중진 세무사님, 나와계시죠?

▶장중진 : 네, 안녕하세요. 장중진 세무사입니다.

▷이호상 : 네, 세무사님. 이 코너 잘 부탁드리겠습니다.

▶장중진 : 네, 감사합니다.

▷이호상 : 갈수록 세무이야기와 관련해서 개편도 많이 되고 말이죠. 그래서 청취자분들이 많이 이해하기 어려울 수도 있는데 쉽게 잘 설명 부탁드리고요. 첫 번째 순서, 오늘은 세금에 관한 어떤 정보, 어떤 이야기 준비해주셨나요?

▶장중진 : 네, 이번에 윤석열 정부가 출범하면서 5월 10일부터 양도세 제도가 변경됐습니다. 그래서 양도세가 기존에는 조정대상지역에서 주택을 양도하는 경우에는 중과세라고해서 원래 양도세 기본 세율에다가 추가로 2주택자 같은 경우에는 20%P, 그리고 3주택자 같은 경우에는 30%P 세금을 더 냈는데 그런데 5월 10일부터 이런 중과세 제도를 1년간 적용하지 않게 된 것입니다.

▷이호상 : 그러니까 윤석열 정부가 출범하면서 5월 10일부터 조정대상지역에 대해서 양도세, 중과세를 유예해주겠다. 그런데 우리 청주시, 인근 대전, 세종시까지 조정대상지역인데요. 우리지역은.

▶장중진 : 네, 맞습니다. 충북은 청주지역이 조정대상지역이고요. 일부 읍면지역을 제외하고는 모두 조정대상지역입니다. 그리고 인근 대전이나 세종도 조정대상지역으로 묶여있습니다.

▷이호상 : 그러면 구체적으로 양도세가 얼마나 줄어드는거죠?

▶장중진 : 예를 들어 만약 1억짜리 아파트를 구입했는데 2년을 보유하고 만약에 1억이 올랐다고 가정해보겠습니다. 그러면 1억에 대한 양도차익에 대해서 세금을 내야하는데 만약 2주택자 중과를 적용하게 되면 원래는 4천2백만원 세금이 나오는 것이고요. 3주택자 같은 경우에는 중과 적용하면 5천3백만원 정도 세금이 나옵니다. 이렇게 4~5천 정도 나왔었는데, 이번부터 5월 10일부터 중과세를 적용하지 않게 되면 기본 세율 6~45% 세율 적용하면 2천1백만원 정도 나옵니다. 그래서 세금이 대략 2천만원에서 많게는 3천만원까지 줄어들게 되어 있습니다.

▷이호상 : 다시 정리해보자면 1억정도에 주택에 대한 양도차익이 발생했을 때 중과세, 그러니까 또 다른 집을 보유하고 있는 2주택을 보유한 분들은 4천2백만원 정도, 3주택자는 5천3백만원을 내야했는데, 2천~3천만원 정도 유예가 되면서 줄어들 수 있다는 말씀.

▶장중진 : 그렇죠. 세금이 2천1백만원 정도로 줄어드니까 대략 2주택자는 2천만원 정도 줄어들고 3주택자는 3천만원 세금이 주는거죠.

▷이호상 : 생각보다 세금이 많이 줄어드는데요?

▶장중진 : 그렇죠. 중과세 유예하면서 장기보유특별공제를 그동안 원래 조정대상지역 2주택자 이상은 장기보유특별공제를 못받았습니다. 장기보유특별공제는 뭐냐면 3년 이상 오래 보유하면 양도차익의 6%, 4년 이상 보유하면 8% 이런 식으로 1년에 2%씩 추가를 해줘서 최대 15년 이상 보유시 최대 30%까지 양도차익에서 빼주는 것입니다. 그런데 이제부터 중과를 1년동안 잠깐 폐지하면서 장기보유특별공제도 해주게 되어 있습니다.

▷이호상 : 아, 장기보유특별공제도 혜택을 받을 수 있다는 말씀.

▶장중진 : 네, 그렇습니다.

▷이호상 : 그렇다면 주택을 오래 보유한 분들이 세금이 더 많이 줄어들겠군요?

▶장중진 : 네, 최대 15년 이상 보유한 분들은 최대 30%까지 세금이 깎이게 되겠죠.

▷이호상 : 그럼 세무사님, 5월 10일 이후에 계약한 부동산, 주택에 대해서만 적용되는거죠?

▶장중진 : 네, 양도세는 양도일을 기준으로 하는데 양도일이라는 것은 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 만약에 계약을 내가 3월에 했다고 하더라도 잔금은 보통 1~2달 후에 치르잖아요. 그럼 보통 5월 10일 이전 계약을 했더라도, 잔금지급일이나 등기접수일이 5월 10일 이후라면 모두 중과세 유예를 받을 수 있는 것입니다.

▷이호상 : 5월 10일 이후에 계약을 했다든지, 등기접수를 했다든지, 잔금을 치뤘다면....

▶장중진 : 네, 맞습니다. 계약일자와 무관하게 계약은 그 전에 했더라도 잔금이나 등기접수를 5월 10일 이후에 했더라면 모두 중과세 유예를 받을 수 있는 것입니다.

▷이호상 : 설명 들어보니까 생각보다 정말 많은 금액의 양도세가 감면을 받을 수 있는 혜택이 주어지는 건데. 이렇게 세금을 많이 줄어주면, 일부 언론에서는 부자감세 아니냐는 비판도 있을 것 같고요. 갑자기 새 정부에서 왜 이런 제도를 적용했을까요?

▶장중진 : 맞습니다. 그동안 문재인 정부에서는 주택가격 상승으로 인해 시세차액에 대해서 높은 세율을 적용해왔습니다. 한마디로 주택에 대한 투기수요를 좀 억제하고, 불로소득에 대한 차액을 다 세금으로 회수하겠다고 했는데. 부작용으로 다주택자들이 매물을 내놓지 않다보니까 주택이 공급이 없고, 수요는 사람들이 많다보니까 주택 가격이 최근 2~3년 많이 올라가게 된 거죠. 그동안 양도세 중과를 없애야한다는 전문가들 의견이 많았는데 윤석열 정부에서는 이를 염두 해두고 다주택자들의 매물을 시장에 공급하기 위해서 이런 정책을 사용하는 것으로 보입니다.

▷이호상 : 그러니까 과거 문재인 정부 때는 세금 폭탄 때문에 다주택자들이 매물을 내놓지 않았다라고 분석 했고요. 그런데 지금은 양도세 ,중과세를 유예해줄테니까 매물을 많이 쏟아내라 그런 취지에서. 그럼 공급이 많이 늘어날테니까 당연히 가격이 많이 떨어질 것이다 이런 의미로.

▶장중진 : 그렇죠. 새 정부에서는 그렇게 정책을 피고 있습니다.

▷이호상 : 이런 게 제대로 예상대로 적중돼서 집 없는 서민들에게 많은 공급 물량이 쏟아져서 가격 안정도 이뤄지고 하면 좋겠다는 생각이 드는데. 어떻게 보십니까? 충분히 매물이 많이 쏟아질 수 있을까요? 세무사님 어떻게 보십니까?

▶장중진 : 매물이 수도권도 그렇고 약간 외곽지역에 있는 매물들이 많이 나오고 있는 상황이고요. 지금 문재인 정부나 윤석열 정부 마찬가지로 새로운 주택을 공급하려면 보통 토지 구입부터 해서 조성하고 분양하는데 보통 최소 5년에서 10년 가까이 걸립니다. 당장의 급한 불을 끄기 위해서 공급을 늘리려면 다주택자들 이런 사람들이 주택을 빨리 싸게라도 내놓고 빨리 수요가 충족될 수 있도록 그렇게 해주는 게 당연히 지금 해야 될 정책이라고 생각이 듭니다.

▷이호상 : 자연스럽게 매물이 쏟아지고 또 인위적인 공급도 이뤄지고 말이죠. 그렇지만 인위적인 공급이 조금 늦어진다는 말씀이신 거죠? 5년에서 10년 정도 걸린다고 하셨으니까. 그래서 공급을 늘려서 자연스럽게 가격을 떨어뜨리겠다는 건데. 충북지역에서는 말이죠. 아시겠습니다만 조정대상지역에 청주 지역이 묶여 있는데. 조정대상지역을 해제해달라는 여론이 그런 식으로 흘러가고 있거든요. 왜 그러냐면 예상보다 거래가 왕성하지 않고 가격 오름세도 둔화됐고. 이런 현상인데. 새 정부 들어서 충청 지역에 있는 세종시를 포함해서 청주, 대전 지역에 조정대상지역을 해제할 가능성에 대해서는 어떻게 흐름을 볼 수 있을까요?

▶장중진 : 요새 주택 시장 가격이 많이 안정됐고. 특히 지방 같은 경우에 청주나 인근 대전, 세종. 세종도 많이 주택 가격을 조정 받고 있습니다. 청주 같은 경우에는 요새는 그렇게 크게 주택 가격이 불안하지 않고 안정, 소강상태로 들어간 것으로 봐서. 많이 지자체에서 건의를 할 것으로 보입니다. 국토교통부에서 짐을 만들어야 되는데 아마 새 정부가 들어섰으니까 아마 그런 부분들 감안해서 여러 지역들 조정할 것으로 보입니다.

▷이호상 : 더불어서 새 정부가 주택 가격을 떨어뜨리기 위해서 인위적인 공급도 물론 계속 하고 있고, 할 계획입니다만. 또 말씀하신대로 자연스럽게 매물이 쏟아지게 한다는 건데. 청주 지역 같은 경우에도 주택 보급률이 120% 가까이 되거든요. 오히려 너무 과잉공급으로 인한, 주택가격 폭락으로 인한 피해는 없을까요?

▶장중진 : 그런데 많은 분들이 새 집을 좋아하고 주택 보급률에는 살기 어려운 폐가라든가 많이 노후화된 집들도 다 포함이 되어 있기 때문에. 또 요즘 시골 빈집이 많지 않습니까? 그런 통계들이 실제로는 다 집으로 잡혀있습니다. 많은 분들이 청주 도심이라든가 아니면 청주 인근에 있는 신도시, 오창이라든가 새롭게 조성되는 신도시 아파트들을 원하고 있는데. 그런 부분들은 가격이 너무 지나치게 많이 오른 반면에, 공급은 잘 안 되고 있어서. 물론 그런 부분들까지 감안한다면 공급이 적정 수준에서 이뤄진다면 가격도 안정되고. 우리 서민들, 집 없는 분들에게 집을 구할 수 있는 좋을 기회가 될 것이라고 보여집니다.

▷이호상 : 알겠습니다. 양도세, 중과세 이야기하다가 아파트 공급 문제까지 이어졌네요. 오늘 말씀 잘 들었고요. 2주 후에 다시 뵙도록 하겠습니다. 조금 더 알기 쉽게 설명을 부탁드리겠고요. 알찬 정보 부탁드리겠습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

▶장중진 : 네 감사합니다.

▷이호상 : 지금까지 장중진 세무사의 알기 쉬운 세금이야기, 세테크 시간을 가져봤습니다. 오늘은 청주 지역이 조정 대상 지역입니다. 부동산 조정 대상 지역. 우리 양도세, 중과세를 윤석열 정부가 5월 10일부터 중과세를 유예해준다 1년 동안. 그래서 자연스럽게 매물이 나오게 해서 공급을 확대해서 가격을 떨어뜨리지 않을까 이런 차원에서 양도세, 중과세가 유예된다는 정보를 전해드렸습니다.